はい、以下のような流れとなります。
相続税の納付について合わせてご説明いたします。
相続税は金銭で納付することが原則です。一括でまとめて金銭で納付するのが難しい場合には、「延納」という分割払い制度があります。そして延納でも納付が難しい、と認められる場合に、やっと「物納」が認められます。
物納には大きなメリットがあります。「相続税評価額」でそのまま納付できるのです。したがって、マーケットでの実勢時価が相続税評価額よりも下回る時、大幅な節税効果があります。
中には、相続税評価額ではマーケットの相場よりも高すぎて、とうてい売れない土地があります。こういう土地のケースでは、物納を検討する価値が大いにあります。物納に向く土地は、例えば、貸宅地(底地)や、実勢時価に比べて相続税評価が高い山林などです。
普通、税金を物納する場合の財産には優先順位があり、第一順位は国債、不動産が該当します。以前は、不動産のなかでは更地であろうが貸宅地(底地)であろうが、いずれにも優先や劣後はありませんでしたが、現在では、物納劣後財産に該当する不動産は、他の物納できる財産があれば原則として物納申請は却下されることになっています。
ただし、物納が認められるためには、いくつかの基準をクリアする必要があります。境界確定測量が実施されていることや土地賃貸借契約書の整備、近傍類似の地代水準が確保されているか、などです。
測量には道路管理者(市役所等)の同意が必要となるほか、借地人との境界確定の同意が必要となりますので、完了するまでにはかなり時間がかかります。費用もそれなりにかかりますが、相続後よりも相続発生前に支払っておいたほうがよいです。なぜなら、そうしておけば相続財産が減少しますので、多少なりとも節税効果があるのです。また、測量の打診のタイミングは借地人と交渉するきっかけとなります。なのでこの際に、並行して土地賃貸借契約書の見直し交渉を行うこともできます。
なお、筆者の経験では、地主の名義が国になることについては、借地人は協力的なことが多いです。土地の所有が国になる前提であれば、借地人は土地賃貸借契約書の見直しや境界立会いには積極的な姿勢を示すこともありました。
なお、地主と借地人の関係が従来から悪化しているケースでは、借地人にとって有利な提案であっても感情的な部分で地主に非協力的な行動をとる傾向があります。いずれにせよ、貸宅地は売却しようとしても相続税評価額よりも高い値段で売ることは到底できませんので、早めの相続対策を講じる必要があります。
参考までに物納の収納価格は、小規模宅地等の減額特例を受けると、その減額された評価額がそのまま収納価格となります。これでは損です。なので、小規模宅地等の減額特例を受けていない土地から物納した方が、節税効果は高まるわけです。
さらに言い換えれば、あえて小規模宅地等の減額特例を受けずに課税価格を高くしておけば、その土地を物納すれば高い額を納税したことになりますので、節税効果は高まることとなります。
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